回看中國近10年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，確實(shí)可以用突飛猛進(jìn)來形容。似乎是一瞬之間，高樓林立，房價(jià)飆升，不少投資者從不動(dòng)產(chǎn)投資中飽嘗蜜果。

 

可如今，要想在中國房地產(chǎn)再分得一杯羹變的不在那么容易！

 

2017年至今，國家陸續(xù)在二線城市開展限購政策，社保、戶口、名下房產(chǎn)數(shù)量等都成為購房的門檻。同時(shí)，隨著限購政策的逐漸趨緊，二手房市場也同樣加入限買、限賣的境地！

 

但中國大多投資者都是聰明的，他們不光擁有投資者敏銳的嗅覺，更加具備長遠(yuǎn)的眼光格局，他們改變投資目的地，面向國際房產(chǎn)。

 

 

 

有人問，那國外的房價(jià)怎么樣？又有哪些投資潛力？

 

下面小銘為各位投資者帶來一份中國和國外房價(jià)的國際對比，讓我們看看到底有哪些不一樣。

 

一、產(chǎn)權(quán)所屬不一樣

 

中國的“房產(chǎn)”和“地產(chǎn)”其實(shí)是分離的。土地為國家所有，住戶只有土地使用權(quán)，普通住宅產(chǎn)權(quán)為70年，期滿可以自動(dòng)續(xù)期，商住兩用房屋產(chǎn)權(quán)多為50年，需要繳納一定比例的土地出讓金進(jìn)行續(xù)期；國外多為永久產(chǎn)權(quán)，如希臘房產(chǎn)，房屋的買賣包括土地，產(chǎn)權(quán)是永久的。

 

這意味著我們的房價(jià)中其實(shí)只包含了土地的一部分使用價(jià)值，而國外的房價(jià)中完全包含了土地的產(chǎn)權(quán)價(jià)值。

 

二、數(shù)據(jù)質(zhì)量不一樣

 

全球房價(jià)缺少一個(gè)統(tǒng)一的官方數(shù)據(jù)，各國房價(jià)統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)不同、數(shù)據(jù)來源不同，樣本口徑也不同。中國房價(jià)的數(shù)據(jù)只公布指數(shù)，沒有高頻的絕對價(jià)格，數(shù)據(jù)存在失真現(xiàn)象。網(wǎng)簽價(jià)基本都大幅低于實(shí)際成交價(jià)。

 

舉個(gè)例子，假設(shè)北京一套房子實(shí)際成交800萬，但一般網(wǎng)簽價(jià)只做到468萬的普宅最高指導(dǎo)價(jià)。按照統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，北京2016年的新房成交均價(jià)才2.8萬/平米左右，而實(shí)際均價(jià)早已經(jīng)五萬以上。拿著這種房價(jià)去對比分析，結(jié)論必然跑偏。

 

三、面積算法不一樣

 

國內(nèi)房屋計(jì)算的是建筑面積，既包括住房使用面積、墻體占用面積，也包括了公攤面積，樓道、陽臺等都計(jì)入其中。大多數(shù)國家地區(qū)計(jì)算的是實(shí)用面積或使用面積。

 

如中國香港采用的是實(shí)用面積，等于建筑面積去除公攤面積的部分。

 

而美國紐約、英國倫敦等使用是使用面積，等于實(shí)用面積減去墻體占用面積，也就是真正能夠使用的住宅面積。

 

三種面積之間的關(guān)系是：

 

建筑面積 > 實(shí)用面積 > 使用面積

 

實(shí)用面積和使用面積相差較小，建筑面積與使用面積存有較大差異，需要用得房率進(jìn)行換算，也就是實(shí)際居住面積和建筑面積之比。

 

一般來說，塔樓或是帶電梯的住宅得房率約為70%，多層住宅或是不帶電梯的樓房得房率約為75%，也就是說國外70多平的房子大概相當(dāng)于國內(nèi)100平。

 

中國的房價(jià)要除以得房率才能得到可與國外對比的實(shí)際房價(jià)，這至少要比原有的房價(jià)數(shù)據(jù)高出20-30%。

 

四、區(qū)域結(jié)構(gòu)不一樣

 

中國是后發(fā)國家，城鎮(zhèn)化率才54%，區(qū)域發(fā)展極不均衡，城市和農(nóng)村、核心城市和三四線城市之間差異很大，如同為省會(huì)城市，杭州均價(jià)超過6萬，烏魯木齊均價(jià)在6千左右，相差有十倍。

 

國外雖然也有區(qū)域和城鄉(xiāng)差距，但發(fā)達(dá)國家城鎮(zhèn)化率基本都在70%以上，不像國內(nèi)分化這么嚴(yán)重。

 

這導(dǎo)致一個(gè)問題，如果比較整體房價(jià)，中國的房價(jià)可能會(huì)被部分落后地區(qū)以及農(nóng)村拉低，掩飾大城市的高房價(jià)，和實(shí)際情況不符。

 

五、國外房產(chǎn)的隱藏福利

 

投資國外房產(chǎn)，不光擁有一目了然的投資收益，房屋本身帶來的一些隱藏福利也異常誘人。

 

如希臘、西班牙、葡萄牙、塞浦路斯等房產(chǎn)投資熱地。買房即送移民，不光解決子女教育問題，還能尊享歐洲頂級福利，是一舉多得明智之舉。

 

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